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上海附近哪个地区最具潜力?专家解读“上海2035”总体规划

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发表于 2020-3-30 21:19:52 | 显示全部楼层 |阅读模式


解构“上海2035”


围绕上海房地产的“金钱”之旅


2018年1月4日,《上海市城市总体规划(2017-2035)》(以下简称《上海2035》)正式发布!


“上海2035”很明确: 在18年的时间里,我们将努力把上海建设成为一个优秀的全球城市,一个创新,人文和生态的城市,一个具有世界影响力的社会主义现代国际. 大都会.


该计划建议优化城市空间格局. 积极服务于“一带一路”建设和长江经济带发展战略,积极融入长三角地区协调发展,促进上海与周边城市协调发展,建设上海大都市圈,并创建具有全球影响力的世界级城市群.


努力推进城乡一体化发展,优化城市空间格局,建设由“主城区-新城市-新城乡”和“一主,二主”组成的城乡体系. 轴,四个机翼;多走廊,多核,多圆的“空间结构”.  “一主二轴,四翼”,即主城区以中心城市为主体,引导黄浦江沿延安路,世纪大道两个发展轴线的核心功能集中. 加强对虹桥,川沙,宝山和闵行的利用,支持``四翼''主城区,提升主城区功能能源水平,打造全球城市核心区.  “多走廊,多核心,多圈”,即加强沿长江,沪宁,沪沪,沪杭,墨西哥湾沿岸的重点发展走廊,改善五区服务嘉定,松江,青浦,奉贤和南汇等新节点,培育功能集聚的重点新市镇,建立共享公共服务设施的城镇圈,实施农村振兴战略,实现区域协调,城乡协调和空间优化. 结合城乡体系和城市空间布局,完善由四个层次组成的公共活动中心系统: 主要城市中心(中央活动区),城市次中心,区域中心和社区中心. 中心活动区包括小鹿家嘴,外滩,人民广场和徐家汇. 有16个城市子中心,其中包括9个主要城市子中心(五角场,振如,花木,宝山,虹桥,新庄,川沙,金桥,张江),5个新城市中心,金山沿海地区和崇明城桥地区核心城镇中心.


该计划提议改变城市发展模式. 坚持“底线约束,内涵发展和灵活适应”,探索高密度大城市可持续发展的新模式. 牢牢把握人口规模,建筑用地,生态环境和城市安全的四个底线. 缓解人口快速增长与资源环境紧缩的矛盾,严格控制常住人口规模. 到2035年,常住人口将控制在2500万左右. 按照规划建设用地规模负增长要求,锁定建设用地总量在3200平方公里以内. 以生态环境要求为城市发展的底线和红线,锚定城市生态基础,确保生态用地仅在增加.


到2016年底,上海常住人口2420万人,总建筑面积3150平方公里.  ``上海2035''设定的底线还意味着在未来18年中,将只有80万人(每年44,000人),并且将增加50平方公里的建筑用地(少于一松江的面积)新城市).


显然,上海主城区的发展以及早先在嘉定和松江开通的两条新铁路已经饱和. 促进房地产升值的城市规划奖金在上海已经基本结束,而在上海都市圈中,今年仍有机会获得3-5的奖金. 不再急着,通过买房通往中产阶级的大门已完全关闭.


实际上上海,买房和打股票是一样的. 即使大盘稳定,不同股票的收益也有很大差异. 最稳定和有吸引力的是公司的初始公开发行股票(IPO),即原始股票.


发现原始库存非常困难. 最初的IPO属性通常比较生疏且不起眼,大多数人无法完全发现其价值. 在等待多年成为成熟的建成区之后,您只能花高价购买那些已上市和流通的二手房.


以下“上海及近上海综合交通协调图”是“上海2035”中最有价值的. 通过此地图,我们可以更好地了解上海房地产市场未来的辉煌“货币”过程.  !!


为使大家了解上海大都市“多走廊”高铁网络的布局,编者根据规划编制了以下《长江三角洲高铁规划图》总铁路和江苏,浙江和上海三个省发布的计划.  “.


长江三角洲一直以南京-上海-杭州-宁波的“ Z”字形为主轴. 苏南和杭州湾北部地区经济最发达的城市密集分布在此“ Z”形主轴上. 除上海大都市区外,“ Z”类型还包括南京大都市区,苏州长昌大都市区,杭州大都市区和宁波大都市区的“多心”和“多核”. 近年来,随着宁杭高铁和南京启动车陆续开通,“ Z”形已变成“巨人”形(上图中的蓝线已打开) . 上升.


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 楼主| 发表于 2020-3-30 21:19:52 | 显示全部楼层

“上海2035”计划提出,上海应融入长三角的五个走廊: 沿江,沪宁,沪沪,沪杭,雁湾,其中只有沪宁和上海-杭州走廊已建成高铁. 昆山,嘉善和嘉兴也是最早在上海房地产市场上升温的城市.


在沿长江,虎湖和盐湾的三个新走廊上,高铁目前正在建设中或即将开放,并将在未来三年(2019年至2021年)开放. 他们是:


第一个是沿河的走廊(沪Railway铁路将在2019年开放,南江高铁将在2020年开放). 重点城市是太仓和南通;


第二个是呼湖走廊(呼苏湖高速铁路将于2020年开放),重点城市是吴江和湖州;


第三个是沿海湾的走廊(上海-漳州-杭州高铁将于2021年开放). 关键城市是平湖和海宁!


沿河走廊的概况


在沿河走廊上,正在建设的项目是胡同铁路(上海至南通,设计速度为200-250公里/小时). 同时,江苏南部的jiang江城际铁路(上海-江阴-南京,设计速度为350 Km / h). 两条铁路从张家港到太仓并行运行. 它从太仓连接到上海,分两期建设. 第一阶段通过太仓南和安亭连接至沪宁铁路,并进入上海站或上海虹桥站. 预计2019年开放. 第二阶段沿着上海S7和G1501高速公路运行,在吴s口穿越黄浦江,并连接到上海火车东站. 预计2021年通车. 苏南城际铁路由张家港西至南京,途经江阴,武进,金坛,句容等县市.  2020年火车,苏南地区的县县高铁将实现.



↑胡同铁路规划计划



↑江苏沿江城际铁路规划图


沿江走廊最靠近上海的城市: 太仓市


位置分析


距上海最近,受害最深的城市


上海与沪港通及南江走廊接壤的城市是太仓. 环顾上海,只有一个外国城市,距离上海市中心的人民广场只有40公里的直径,那就是太仓!距昆山市中心至上海人民广场近10公里,与临港新城(距龙阳路60公里),金山新城(距上海南站55公里)和崇明新城(至文水路)相比近10公里. 在上海郊区100公里之外)离上海市中心太近了.


但是,在陆地上与上海接壤的五个县市中,受害最严重的是太仓,是离上海最近的太仓. 距离酒店仅40公里,但交通堵塞. 华侨城是上海的华侨城,因为它有11号铁路线. 嘉善因高铁而成为“虹桥下一站”的大旗,已成为上海的嘉善(实际上,嘉善到上海人民广场的距离是90公里,是上海的距离)太仓,以及从上海人民广场到苏州市中心的距离). 目前,太仓还没有碰到地铁,还没有通过高铁,所以只能是来自宝山和嘉定的太仓. 太仓的计划正是这样做的. 它靠近上海的边界,这是一个新的科教城市,一条六合江,一个毗邻嘉定,一个毗邻宝山.


交通畅通


公交城市化已经实现,未来将导致上海的四大火车站


太仓市目前有5条城际快车线路,柳河-梅兰湖,港区-梅兰湖,六合-梅兰湖,太仓-嘉定北,沙溪-嘉定西和上海铁路道口7号线和11号线无缝连接,可以使用上海和苏联的交通卡. 从六合到7号线的梅兰湖有30分钟的车程,从太仓市中心到11号线的嘉定北站有20分钟的车程. 连接嘉定北和上海铁路的最后一班车最晚运行至23:05. 应该说,两地的两个城市已经实现了相同的公共交通城市化.


但是,让太仓飞起来,像昆山和嘉善一样,成为上海周围的新高铁城市. 明年就可以实现!沪T铁路一期工程将于2019年通车. 太仓可以先通过安亭线连接上海站(静安区)和上海虹桥站,以获得与昆山相同的区位优势;到2021年,沪通铁路的第二阶段开放后,太仓将直接通往上海北站(宝山洋行)和上海东站(浦东机场). 那时,在上海附近的城市中,只有太仓才能直接通往上海的东(浦东),西的(虹桥)和北的(宝山). 与仅能到达上海虹桥,昆山-上海站和嘉山-上海南部的昆山和嘉善相比,太仓市未来前往上海的机会会更高.


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 楼主| 发表于 2020-3-30 21:19:52 | 显示全部楼层

值得一提的是,从“上海2035”计划中,我们可以看到太仓正在保护南部河流走廊(直达常州,南京),北部河流域(直达扬州,台州)和上海. 走廊(南通,苏北,山东半岛)和上海崇启走廊(太仓必须通过上海到达崇明,启东和海门). 四个走廊在这里汇合,环顾与上海接壤的太仓. 昆山,昆山,吴江,嘉善和平湖5个县市最好!


特别是新的上海火车东站将重振浦东沿海自由贸易区和上海北部港口集团的活力. 太仓是上海北部沿江和沿海开发走廊的“上海首站”. 太仓未来可能会领导上海!


热点


①太仓高速铁路站附近


接下来的20分钟内,“上海北部第一站”同济安达虹桥


胡同铁路在太仓和太仓南站有两个客运站. 太仓站将是沪通铁路最大的客流站. 预计车站的数量将与目前的昆山南站相提并论. 从该站到上海虹桥和上海站的行程预计需要20分钟左右.  D,G)有所不同,预计在18-30元之间. 该站位于太仓市中心和六合镇之间. 开车到两侧的核心区域大约需要10分钟. 太仓碧桂园高铁站项目距离车站不远,单价为17500元/平方米. 太仓朝阳路汽车站的两个交叉路口处有一条城际快线,每20分钟连接11号线的嘉定北. 驾车20分钟即可到达. 完全有可能“白天在上海工作,晚上回到太仓. 住”.


②六合镇


郑和从这里航行,在30分钟内无缝连接到梅兰湖


在太仓高速火车站的东侧,郑州向西航行和柳河河(江威和海头的第一镇)的停泊地点的碧桂园项目的平均价格. 长江,平均价格为每平方米14,000元人民币,几乎与上海相当. 昆山花桥便宜一半. 六合的30分钟公交车车程无缝连接了上海的1号线富锦路,7号线美兰湖和11号线嘉定北的三个主要铁路交叉点的起点. 尤其是,保山和嘉定的市民为了节省住房和退休金,改善了理想的住房.


③太仓港区



苏州“外高桥保税区”起价为11000元/㎡


太仓高速铁路站是另一个价值洼地,属于太仓港区. 不要小看太仓港. 它是长江最大的港口,江苏省最大的港口,也是中国第六大港口. 相当于苏州的“外高桥保税区”. 计划从苏州公园-昆山-太仓高铁站-太仓港区乘坐S2线,从上海梅兰湖-六合-太仓港区乘坐电车. 目前,从太仓港区到上海7号线美兰湖的城际快线每天有12次往返. 基本上每小时有一辆公共汽车,车程为50分钟,非常适合上海的老年人居住. 太仓港碧桂园项目的均价仅为11000元/平方米. 未来的苏州S2线开通后,从这里开始,它将在1小时内到达上海,苏州,昆山和太仓. 发展潜力不言而喻.


④太仓南站附近


在太仓的“廉阳国际社区”,房价突破2万元/㎡


太仓南站位于上海太仓市南部与嘉定区的交界处. 由于该站位于沪通铁路太仓-安亭连接线上,因此只能通向上海虹桥站和上海站,并与上海和太仓站相连. 它们太近了,预计将来只有少数D型车会停下来(指的是上海,南京上南湘北和安亭北等客运站);但是,该站计划引进苏州-昆山-太仓城市轨道交通S1支线和上海嘉定有轨电车. 该项目汇集了太仓市最好的实验小学和中学,相当于太仓市的“廉阳国际社区”,它是太仓市(距太仓南路)最靠近上海轨道交通的地方. 火车站到嘉定西站的距离只有8公里. 该地区绿地工程价格已达2万元/平方米.


沿河走廊的最大受益城市: 南通市


位置分析


每个人都希望“困难”成为“南通”


长期以来,南通最大的弊端就是关闭. 这座城市的名字叫“南通”,它的确是“难以连接”和“南部”. 从地理上讲,南通是南部的长江,北部的海,东部的海,与江苏的整个南部几乎分开. 在2008年之前,需要从南通到上海和苏南的轮渡. 时至今日,南通还没有南行铁路. 要坐火车去上海,必须绕过南京. 苏通大桥是苏南的唯一路线,苏通大桥被誉为中国最拥挤的跨河大桥. 据说在黄金周期间,在客流高峰期过桥要花费5个小时.


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 楼主| 发表于 2020-3-30 21:19:52 | 显示全部楼层

但是,在2019年,随着沪T铁路的通车,南通将体会到“南通”的真正含义!


南通地级市有730万人口,分布在4个区和5个县(市). 空间上的分隔和经济上小的县市模型使地方需求足够强大.  2019年,高铁将向上海站和上海虹桥站两个方向开放. 上海到南通的铁路里程仅137公里,D车票价仅42元左右(低于崇明岛的通行费),全程不超过1小时,太仓,常熟,长期以来,沪铁路沿线张家港一直是中国百强县市中的十大城市. 它们是中国县域经济最发达的地区,有那么多发达的县市组成的“上海-上海一小时生活圈”是目前房价的最低端.


作者认为,2019年以后的南通将不再是拥有730万本地人的南通. 她将能够从南部的上海和苏州进行人口引进和产业转移,这将至少影响到上海,江苏和通州. 拥有5000万永久居民的“上海北部”门户城市.


对城市的印象


事实上,南通的经济基础还不错.  2016年,全市生产总值达到6768亿元,在全国排名第21位,超过沉阳,济南,西安,哈尔滨等省会城市. 在江苏省,仅次于苏州,南京和无锡,在苏北地区排名第一. 其9.3%的经济增长率也领先于整个江苏省.


南通的优势是基础教育. 启东中学一直以来都是与皇岗中学相当的学校. 但是,长期以来,南通的人口流失率一直很高. 当然,只要是通过考试的大学生,通州,海门,启东的“建筑大军”当然也可以. 永远不会回来.


多年来,无论是经济还是房地产上海,南通一直是一个完全自给自足的城市. 像苏州一样,南通房地产进入了2013年前后的几年的冻结期. 2016年市场进入市场后,价格迅速从每平方米7,000元升至14,000元,南通的库存完全空了. 政府开始限制价格,但没有限制购买,最终导致整个人口的集体疯狂.


2017年12月,我们访问了南通. 基本上,当地人正在抢房屋,许多受欢迎的项目也需要全额支付. 开场是秒的节奏. 这不是什么新鲜事.


热点


①港闸区


南通的“大虹桥板块”


南通四区最接近未来的沪沪铁路和整个沿江高铁(上海-南通-台州-扬州-南京)和沿海高铁的南通西站枢纽(上海-南通-盐城-连云港-青岛)这是港闸区,类似于南通的“大红桥板块”. 港闸区还是南通市第二大商业区,仅次于市中心的崇川区. 华润万象城,百盛,三级医院和南通理工学院. 目前,宁启铁路火车出发站的南通站就位于该地区. 南通石化工业集中区相距30多公里,没有环境问题.



南通地铁1号线正在建设中,位于南通西站4站之内(乘地铁不超过10分钟). 万科,恒大和招商有许多房地产开发商在出售. 均价在12000-15000元/平方米之间. 该地区应该是将来在南通投资的首选.


②开发区



南通的“新庄板块”


南通开发区位于苏通大桥北桥头,是南通地铁1号线的另一端,全长35公里. 这也是第一个自动驾驶汽车从上海和苏州进入南通的门户地区,类似于南通.  “新庄板块”,这一块也是由万科,格陵兰,恒大,碧桂园,世茂,中南,中港等品牌开发商聚集而成,房价从9000元/平方米起.  (以上内容来自First Real Estate Online)


上海附近最大的受益地区: 崇明岛


尽管“上海城市总体规划(2017-2035)”中的文字过多,但您必须查看以下5张图片:


01


上海空间结构图


崇明占上海六个发展走廊的三分之一!


崇明市城桥镇核心城镇发展走廊


长兴镇+陈家镇双中心镇发展走廊



02


上海及上海战略协调区附近的地图


崇明,宝山,启东,海涌的协调发展,在长江口建设战略协同区


崇明,宝山,启东,海永的协调发展,将共同推动崇明世界级生态岛的建设,成为内陆地区发展的战略空间. 着力优化长江口产业布局,严格保护沿江城市水源,推进沿江自然保护区和生态走廊建设.


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 楼主| 发表于 2020-3-30 21:19:52 | 显示全部楼层


03


上海的生态基础结构


崇明生态走廊+崇明生态保护区“一廊一地”建设崇明生态基地


崇明径向且通畅的生态走廊,宽度超过1000米,聚集了林地和水系统等生态因素,增加了公园和绿道等休闲空间,并建立了城市的生态框架.


崇明生态保护区将加强各种生态要素的整合与发展,促进永久性基本农田的集中持续建设,形成水脉,农田,林网组成的复合生态空间.



04


上海市城市空间规划(发展边界)


崇明的房子少卖一间



崇明区土地利用总体规划,严格控制建设用地,划定城市发展边界



05


上海城市风貌区图


唯一的独立命名的风格区域,崇明三岛风格区域


崇明三道风景区依托崇明世界级生态岛建设,打造独特的世界级生态岛特色



崇明世界级生态岛建设


崇明的未来发展不可估量



重庆轨道交通线将打造上海海滩上最美丽的铁路线


在昨天的推文中,编辑看了崇明的交通计划→


据了解,崇明未来将在岛上建设绿色立体交通. 按照“小飞机+新能源客车+新能源租赁车+共享单车河道水运”相结合,将走廊与步道建设结合起来. 在岛上创建绿色便捷的交通系统. 生动地讲解就是充分实现水,陆,空畅通的节奏!


崇明三维交通规划:


I. 将空中和地面与运输网络相结合-环绕岛屿的窄轨火车. 小型空中火车占地小,需要较少的投资. 可以使用现有的道路,河流和绿化带进行架设. 成本是地铁的1/5,轻轨的1/2和电车的3/4. 安全性能好. 花瓣拥有世界上最古老的悬挂单轨系统,1998年没有发生任何事故;它是快速的,全天候的,最大运行速度为50 km / h,基本达到了BRT(快速运输系统)的水平,可与地铁和轻轨速度相媲美.  ,不受雨雪天气的影响,承载能力可以达到轻轨的1/2;无需拆除,施工周期短,最小转弯半径为30米,施工周期为1至2年,将来可以在将来的任何时候拆除,更换线路,易于扩展;噪音低,风景优美,由电力驱动,噪音为30分贝,可以靠近住宅区布置,空轨的外观漂亮干净,并沿北南十字运河的绿化带布置. 拟建跨运河和生态大道,以及三个主要风景名胜区. 可以成为崇明的一道亮丽风景.


II. 地面交通-新能源巴士+新能源汽车租赁+共享自行车. 促进慢速行驶和低碳旅行,建设500公里的生态绿道和自行车绿道,塑造灵活多样的长期系统,实现与轨道交通和公共交通的无缝连接,满足居民旅行和旅游的深入需求. 到2020年,新能源客车的比例将达到100%.


3. 水运要兼顾民生和旅游运输的双重需求,优化三岛的水运格局. 以圆岛运河为框架,通过发展水上客运和水上旅游,结合滨河生态走廊,建设崇明水运网络.


但是在谈到崇明的交通规划时,我仍然不得不提及崇明线. 在2018年初,所有崇明岛民一直在等待的好消息终于到来-铁路运输“崇明线”已经确定从今年开始!


“崇明线”始于浦东金桥,终止于崇明市陈家镇,全长约47公里,计划8个站点. 计划投资329亿元. 主要沿G1501,长江隧道大桥,沪陕高速公路和中滨路.


下图是2018年国家轨道交通规划和建设的总体时间表.



不言而喻,未来“崇明线”的通车将为整个崇明岛带来变化.


编辑回顾了相关信息,了解到目前从上海到崇明岛的每日客流量约为40,000. 随着崇明生态岛建设的不断深入,预计未来的日客流量将达到18万人.


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